부동산 등기부등본 보는법 총정리

부동산 등기부등본 보는법 총정리

 

부동산 등기부등본이 이제는 예전보다는 아주 낯설지 않은 것 같습니다.
저 때만 해도 그게 뭐 하는 서류인지, 왜 봐야 하는지도 몰랐는데 요새는 블로그,유튜브를 조금만 검색해도 잘 설명이 돼 있기 때문입니다.

부동산에 관심 있으신 분들이라면 부동산 등기부등본은 기본적으로 볼 줄 알아야 한다고 생각합니다.
거래 시 이보다 중요한 서류는 없기 때문이죠. 물론 공인중개사를 대동해서 계약하신다면 공인중개사분이 이리저리 설명은 해주시겠지만 모르는 것보단 아는 게 훨씬 도움이 많이 될 겁니다.
제가 예전에 몇 년간 법무사사무실에서 근무했던 적이 있습니다. 그때의 경험을 바탕으로 부동산 등기부등본 보는 법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

등기부등본 인터넷으로 열람하는법

 

 목차

• 부동산 등기부등본 보는법
• 1. 등기부등본을 발급하는 경우는 어떤 경우일까?
• 2. 표제부
• 3. 갑구
• 4. 을구
• 5. 등기부등본과 토지대장,건축물대장과의 관계는?
• 6. 마치며

 

 

 1. 등기부등본을 발급하는 경우는 어떤 경우일까?

등기부등본을 발급하는 경우는 크게 2가지 입니다.

첫번째는 집을 매매하거나, 두번째는 전세계약을 체결할 경우 인데요. 등기부등본에는 그 부동산의 소재지주소나 면적, 소유자는 누구인지, 소유자가 대출을 받아서 담보가 은행에 잡혀있는지 (근저당권), 소유자의 신용이 안좋아서 가압류,압류,경매에 넘어갔는지 등 여러가지 사항들이 다 등록이 되있기 때문에 부동산 거래시에 무조건 발급받아야 하는 서류입니다.

등기부등본 없이는 거래자체가 힘듭니다. 서류안에 모든 내용이 다 들어가있기 때문이죠.

 

물론 계약시에 한번만 뽑아서 확인만 한다고 되는 일이 아닙니다.

모든 거래에는 사기꾼들이 존재하기 때문인데요. 매매시에는 잔금일이나 소유권이전등기 접수전에 한번 더 등기부등본을 확인해야 하고 전세잔금 지불시에도 등기부등본을 확인해서 소유자의 권리가 변동이 됐는지를 꼭 확인해봐야 합니다.

 

제일 좋은건 매매계약시나 전세계약시 특약사항에 잔금지불전이나 잔금지불이 되고 소유권이전등기전 등기부등본에 "어떤 권리에 변동이 생기면 이 거래는 무효로 한다"는 사항을 꼭 기재하는게 좋습니다.

사고를 미리 방지하는게 가장 좋기 때문이죠.

 

 2. 표제부

1. 토지표제부

토지 표제부

1. 표시번호 : 등기한 순서를 표시한겁니다.

2. 접수 : 접수한 날짜를 표시한겁니다.

3. 소재지번 : 해당 토지 부동산의 주소를 표시한겁니다.

4. 지목 : 해당 부동산의 사용목적을 표시합니다. (예:공장용지,임야,대,도로 등등)

5. 면적 : 해당 부동산의 전체면적을 표시합니다.

6. 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시하는 칸 입니다.

 

2. 건물표제부

건물 표제부

1. 표시번호 : 등기한 순서를 표시한겁니다.

2. 접수 : 접수한 날짜를 표시한겁니다.

3. 소재지번 : 해당 건물이 위치하고 있는 소재지주소 및 건물번호를 표시합니다.

4. 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.

5. 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시하는 칸 입니다.

 

3. 집합건물표제부

집합건물 표제부

집합건물(아파트)의 표제부입니다. 토지, 건물 표제부에 비해선 양이 많은데요.
아파트는 토지와 건물의 사항들이 한꺼번에 기입된 등기부등본이기 때문에 아무래도 토지 표제부보단 기입된 내용들이 많습니다. 다만 위 사진에  "대지권의 표시"라고 기입된 사항은 기재가 안된 경우도 있고 기재가 된 경우가 있습니다.
보통의 경우라면 기재가 다 되어있지만 제일 처음 입주하는 아파트의 경우 간혹가다가 대지권의 부여가 되지 않아 기재가 안된 경우도 있으니 참고하시길 바랍니다. 보통은 나중에 다 기입됩니다.

 

 

1. 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한겁니다.

2. 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜입니다.

3. 소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호를 표시합니다. 건물명칭 및 건물번호가 기재되어 있지 않은 경우도 있습니다.

4. 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.

5. 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시합니다.

6. 소재지번 : 건물이 위차한 토지의 지번을 표시합니다.

7. 지목 : 토지의 사용목적 (예: 공장용지,학교용지,도로 등)을 표시합니다.

8. 면적 : 토지의 전체면적을 표시합니다.

9. 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경, 대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항 등을 표시합니다. 여기서 이기란 넘어갔다는 뜻입니다.

10. 건물번호 : 해당 건물에 대한 층 및 호수를 표시합니다.

11. 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.

12. 대지권의 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리를 표시하며 가장 일반적인 경우는 소유권대지권이며 그 밖에 임차권,지상권대지권도 가능합니다.

13. 대지권비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지중 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 표시합니다.

 3. 갑구

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항에 대해 기록이 됩니다.

 

1. 순위번호 : 등기한 순서를 표시합니다.

2. 등기목적 : 등기의 내용 또는 내용에 대해 표시합니다. (예: 소유권보존,소유권이전)

3. 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.

4. 등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시합니다. (예: 매매,설정계약,해지 등)

5. 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시합니다. (예: 소유권이전의 경우 거래가액 또는 매매목록 번호가 기재됩니다.)

 

여기선 소유권에 대한 사항이 기재되다 보니 주의해야 할 사항들이 많습니다.
소유권에 대한 경매개시결정, 가압류, 압류, 가처분 등 소유자가 채무를 변제하지 못할 경우 경매에 넘어가는 경우가 많기 때문에 저런 사항들이 혹시나 기재가 되어있다면 매매계약이나 전세 계약을 체결하시는 건 굉장히 위험할 수 있습니다.

경매개시결정이라는 단어를 생소하게 생각하시는 분들도 계시는데요. 해당 부동산에 경매 절차가 진행되고 있음을 의미하오니 더더욱 거래를 하는 건 위험합니다.

 

 4. 을구

을구

1. 순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 을구란에서는 순위번호가 중요데요. 이 순위번호로 권리간 우선순위가 결정됩니다. 

2. 등기목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시합니다 (예: 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등)

3. 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.

4. 등기원인 : 등기의 원인 및 원일일자를 표시합니다.

5. 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시합니다. (예: 근저당권설정의 경우 채권최고액, 근저당권자, 채무자 등이 기재되고, 전세권의 경우는 전세금, 존속기간 등이 기재됩니다.)

 

을구에서도 유의해야 할 사항이 있습니다. 위 사진에 보시는 것처럼 근저당권설정이라고 기재돼있는 경우는 통상 실무에서도 많이 보이는 등기인데요. 소유자가 은행에 가서 해당 부동산을 담보로 대출받았을 경우 근저당권설정이라고 기재됩니다. 여기서 채권최고액에 대해서도 궁금하신 분들이 많은데요. 소유자가 빌린 돈의 보통 120퍼센트 정도로 해서 기재합니다. 그 이유는 앞으로 부담할 최대한도를 미리 더 붙여서 기재하기 때문입니다.

 

소유자가 채무를 갚지 못할 경우에 대비해 지연이자 라든지, 경매 비용 같은 거를 미리 채권최고액에 기재하는 겁니다. 만약 매매계약을 체결하는 경우 등기부등본에 근저당권설정이 됐다고 가정하면 보통 잔금과 동시에 해당 근저당권은 말소시킵니다. 만약 매수인(집을 사는 사람)분이 잔금 때 한 번에 이루어지는 게 찝찝하다고 하면 중도금을 지불해서 잔금 전에 미리 상환하고 기입된 근저당권설정을 말소시키는 경우도 있습니다.

다만, 법무사를 통해서 하시는 경우라면 법무사가 한꺼번에 처리하여주니 크게 걱정 안 하셔도 됩니다.

 

 5. 등기부등본과 토지대장,건축물대장과의 관계는?

갑자기 등기부등본과 대장의 차이는 왜 말하느냐고 하실 수 있습니다.
간혹 그냥 필요한 서류겠거니 하시는 경우가 많은데요.
이 서류들로 확인해봐야 할 사항이 있기 때문입니다. 등기부 등본이나 대장에는 그 해당 부동산 주소, 소유자, 면적, 지목 등에 대해서 나오는데요. 등기부등본과 대장의 기록들이 일치한 지 확인해주시는 게 중요합니다.

예를 들어 등기부 등본에는 소유자가 a라는 사람인데 대장에는 소유자가 b라는 사람일 경우도 있거든요.
소유자에 관한 사항이라면 등기부등본을 우선시하고 면적이나 주소, 건물의 명세에 대한 사항은 대장을 우선시 해야 합니다. 대장에 소유자가 다른 사람으로 기재됐다면 구청에 전화해 등기부등본에는 소유자가 이 사람이 아니니 변경해달라고 하면 변경해줍니다. 그러므로 두 서류 간 기록이 일치한 지 안 하는지를 확인하는것도 중요합니다.

 

 6. 마치며

요즘 전세 사기다 뭐다 해서 말이 많습니다. 국토부에서도 거기에 대한 대책들을 내놓고 있죠.
뉴스를 보니 걸려들 때 까지 사기를 친다고 하더라구요. 잘 아는 사람들은 거스르고 걸려들 때 까지 사기를 친답니다.
이런 사기를 당하지 않으려면 부동산거래 시 필요한 기본적인 몇 가지는 알아야 한다고 생각했습니다.
결국 모르면 당하는 경우가 많거든요. 요즘은 정보도 워낙 많고 조금만 검색해도 양질의 정보를 얻을 수 있습니다.

제일 중요한 몇 가지만 알아도 그런 사기에 휘말리지 않게 될 수 있죠. 다만, 작정하고 사기를 치려고 한다면 당하지 않곤 못 배기겠지만요. 제가 드리고 싶은 말은 꼭 방대하게 알진 못하더라도 기본적인 것만이라도 배우자 라는 겁니다.
여러분들 중에는 그런 분들이 없길 바라봅니다.

 

끝.