전세사기 유형 및 사기 안당하는 법

잔세사기 유형 및 사기 안당하는 법

 

예전에 전세 사기에 대한 다큐멘터리를 본적이 있었습니다. 그때가 몇 년 전에 본걸로 아는데 요즘 다시 전세 사기에 대한 기사나 여러 매체에 전세 사기에 대한 이야기가 나오는 걸 보니 여전히 사기를 당하고 피 같은 보증금을 날려버리는 경우가 많은것 같아 참 마음이 아픕니다. 통계를 보니 전세 사기를 당하는 경우가 20·30세대들이 제일 많이 당한다고 하는데요.
이유는 아무래도 부동산 경험이 많이 없고 부동산거래에 기본적인 관심이 없다 보니 설마 당하겠어? 라든지, 아주 기본적인 정보만 가지고 이 정도만 알면 될 거라는 생각을 가지고 있어서인 듯 합니다.

예를 들어 전입신고, 확정일자만 하면 되는거지~ 등

오늘은 사기꾼들이 어떻게 전세 사기를 치고, 이런 전세 사기를 당하지 않으려면 어떤 걸 알아야 당하지 않는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

1. 전세사기 유형

2. 사기안당하는법

3. 마치며

 1. 전세사기유형

 

1) 전입신고,확정일자의 헛점이용 

 

전입신고와 확정일자를 당일에 받았다고 하더라도 효력은 그다음 날 00시부터 효력이 생기기 때문에 잔금 당일에 임대인이 은행에 대출받아 근저당권을 당일에 설정하고 대출금을 받은 후 잠적하는 경우입니다. 그렇게 되면 은행에선 원금이나 이자를 임대인이 갚지 않을테니 경매를 신청하게 됩니다.
그럼 그다음 날부터 효력이 생기는 임차인은 경매순위에서 밀리기 때문에 보증금을 떼이게 되는 겁니다.

 

2) 깡통전세

 

깡통전세란 말 그대로 빈 전세라는 말입니다. 부동산가격은 매매가와 전세금으로 나눠집니다.
말 그대로 전세금이 매매가를 앞지르거나 똑같아져서 깡통전세라는 말이 나오는 건데요.
보통 매매가보다 전세금이 50~70% 정도로 형성됩니다. 그러니 매매가가 보통은 더 높습니다.

 

세입자는 집주인에게 전세금을 주고 집에 들어갔다가 계약이 끝나서 나가려고 할 때 전세금을 돌려받습니다. 하지만 집주인이 돌려줄 전세금을 다 써버리거나 부도가 나서 또는 신용불량자인 매수인을 구해서 소유권을 넘겨버렸을 경우 집이 경매에 넘어가면 경매낙찰자가 경매낙찰대금을 지불해서 낙찰받은 부동산을 취득하게 됩니다.
그럼 낙찰가에서 전셋집 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있는데요.

 

다만 이 경매에는 한 번에 낙찰금액이 정해지는 게 아니라 유찰이 되는 경우가 있습니다.
이럴 경우 보통 1번 유찰될 때마다 20%씩 낙찰가가 빠지는 경우가 있는데요. 그렇게 되면 제일 처음 낙찰가 1억이라고 가정했을때 유찰될 때마다 1억에서 20%씩 빠지게 되는 거죠. 만약 몇 번 유찰된 집을 경매낙찰자가 낙찰받았다면 세입자는 돌려받을 수 있는 돈이 작아지므로 손실을 볼 수밖에 없습니다.

 

또 근저당권이 있는 집을 계약하시려고 한다면 전세금과 근저당권 금액의 합이 매매가의 70% 이하인지 확인하는 것도 중요합니다. 그래야 근저당권으로 경매가 넘어간경우 전세금을 방어할 수 있기 때문입니다. 

 

3) 신탁등기

 

신탁 등기부등본

신탁등기란 건설회사가 자금이 부족할때 신탁회사에 소유권을 임의로 넘겨주고 자금을 받은 후 건물을 지어올리는 경우인데요.

오른쪽 위에보면 소유자라고 모자이크 된곳은 실질 소유자가 아닙니다. 밑에 수탁자인 주식회사 무궁화신탁이 실질 소유자인거죠. 이 부분을 알고있는게 중요합니다.

 

신탁등기를 할 경우 신탁원부를 첨부해서 신탁등기를 하게 돼있습니다. 그 신탁원부에 신탁부동산의 임대차관계라던지, 대금은 어떤식으로 치룰건지, 권한은 어디까지 위임할건지 등이 기재되어 있죠.

 

또 신탁원부를 확인하지 않고 그냥 계약을 했다가 실질적인 소유자인 신탁회사가 아닌 집주인이 세입자들을 끌어모인 뒤 보증금을 싸그리 받은 후 잠적하는경우도 있으니 조심하셔야 합니다.

 

4) 이중계약

 

임대인A, 임차인B, 중개사나 관리자C, 다른 임차인D

 

임차인B씨는 중개사무소에 가서 전세계약을 하려고 합니다. 이 과정에서 본인이 계약을 못하는경우나, 임대인이 지방에 있어서 올 수 있는 상황이 안된다거나, 전적으로 본인한테 다 위임받아서 계약을 중개사나 관리인이라는 사람이 한다면 일단 의심을 해보시는게 좋고 애매한 상황이라면 아예 하지 않는게 좋습니다. 혹여나 집이 너무 마음에 들어서 계약을 하고 싶다고 하시는분이면 임대인이 직접와서 계약을 하라고 하셔야 합니다.

 

그리고 중개사나 다른 관리인이 직접 임대인에게 위임을 받았다고 말을 할 경우라면 위임장을 공증사무실에서 공증받은 위임장을 들고와야 법적효력이 있으니 공증받은 위임장을 확인후에 진행하시는게 좋습니다. 그리고 인감증명서는 꼭 본인이 발급한 걸로 가져와야 하고 신분증사본도 꼭 첨부해서 달라고 해야합니다.

또 위임장에는 어떤걸 위임했는지 예를들어서 전세계약,전세보증금 수령은 누구에게 하는지 등을 확인하는게 중요합니다.

 

만약 그렇게하지 않았을경우 관리자인 C와 임차인B가 전세계약을 하고, 나중에보니 임대인A와 다른 임차인D가 계약을 했을때에 실질적인 임대임A와 계약을 한 다른 임차인D와의 계약으로 이중계약이 발생할 경우 문제될 수 있으니 꼭 본인과 계약을 진행하는게 중요합니다.

 

2. 사기 안당하는 법

 

1. 등기부등본 확인하기

 

등기부등본 확인하는건 입이 아플정도로 이야기합니다. 제 글에도 등기부등본 확인하는 글이 있는데요.

전세계약 시 꼭 확인해야할 경우는 소유자(본인)인지 여부, 을구에 근저당권이 있는지, 갑구에 가압류,압류,경매개시결정등 등기가 된게 있는지 확인해보시는게 중요합니다.

 

2022.09.17 - [부동산] - 부동산 등기부등본 보는법 총정리

부동산 등기부등본 보는법 총정리

1) 근저당권 감액 및 말소하는법.

 

이 집이 아주 마음에 들어서 들어가고 싶다. 하지만 근저당권이 설정되어있다고 치면 근저당권에 채권최고액이라는 게 있습니다. 예를 들어 채권최고액이 금 100,000,000원에 설정되어있다면 이 금액을 감액등기 해주세요라고 말하거나 근저당권 된 금액이 전세금보다 적다면 아예 말소를 진행하고 들어가는 것도 한 방법입니다.
그래야 여러분들의 순위가 근저당권보다 앞서기 때문입니다

 

2. 집주인이 국가채권이 있는 경우. (세금미납 등)

 

만약 해당 부동산이 경매에 넘어갔다면 순위에 따라 배당이 됩니다.
그럼 1순위부터 후순위까지 낙찰된 금액으로 배당이 진행됩니다. 전세금이 1억이라고 가정했을 때 소유자(임대인)의 국가채무가 2억이라면 1순위인 국가채무를 제일 처음 상환하기 때문에 전세금은 아예 돌려 받을 수 없게 됩니다.
그럴 때는 계약 전 국세 완납증명서, 지방세 완납증명서를 요청하시는 게 좋습니다.

 

 

3. 신축빌라는 웬만하면 피할것.

 

뉴스에 나오는 기사나 영상을 보면 거의 80% 이상이 신축빌라 사기입니다.
그 이유는 신축 빌라는 일반 아파트처럼 시세가 형성되어있지 않기 때문인데요. 그렇게 되면 세입자는 시세를 아무것도 모르고 전세금을 지불한 후 들어갑니다. 전세금을 지불하고 나면 원래의 소유자는 자본력이 덜한 다른 매수인에게 이 집을 팔아버리고 잠적합니다. 이 과정에서 매수한 소유자는 전세금을 돌려줄 여력이 안 되는 사람일 확률이 높으므로 경매에 붙여질 확률이 높아 집이 경매에 넘어가게 되는 겁니다.

그러니 빌라를 들어가고 싶으시다면 시세가 어느 정도 형성된 빌라로 들어가시는걸 추천해 드리며 신축 빌라는 근처 시세 형성이 된 걸 잘 확인 후 들어가시는걸 추천해 드립니다. 아니면 월세를 들어가시는 게 낫습니다.

 

4. 공인중개사를 무조건 믿지마라.

 

"국가시험을 합격해 영업활동을 하고 있으니 문제없겠지"라며 방심하다간 큰코다칩니다. 100% 믿는 건 위험합니다.
왜냐하면 전세가기꾼(소유자)와 손잡고 사기를 친 후 잠적하는 경우도 있기 때문인데요.
전세금이 아무리 작아도 서울같은 경우 몇억을 호가하기 때문에 한탕 크게 해서 잠적하는 경우가 있습니다.
그러니 공인중개사를 무조건 믿는 건 위험합니다. 그렇지 않으려면 제일 중요한 건 본인 스스로가 공부를 많이 해보는 게 중요합니다.

 

5. 계약서 작성을 제대로 할것.

 

모든 거래는 이 계약서가 굉장히 중요합니다. 계약하기 전 본인의 요구사항들을 다 이야기하고 계약서 작성 시 특약사항에 이런 사항들을 기재하는 게 굉장히 중요합니다. 만약 그렇게 하지 않고 계약했다간 계약금을 날려버리는 수가 있습니다.
계약서 특약사항에 기재해야 하는 글을 소개해드립니다.

1) 계약일로부터 잔금 및 입주 일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하고 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 또 가압류,압류,경매개시결정이 된다면 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

 

 

3. 마치며

그런말이 있더라구요. 전세사기는 변호사,공인중개사도 당한다고 하더라구요. 그만큼 마음먹고 하면 누구든 당할수 있는 것 같습니다. 앞에서도 말씀드렸지만 20·30세대가 제일 많이 당하는 것 같습니다. 그게 너무 마음이 아프네요.
사회에서 아무래도 제일 약자인데 전 재산이나 다름없는 돈을 다 날려버린다는 게 참 씁쓸합니다.
이럴 때 보면 참 제대로 알아야겠다. 공부해야겠다.라는 생각이 듭니다.
모르면 당하게 되어있더라고요. 여러분들은 사기유형과 당하지 않는 방법들을 숙지하셔서 사기당하지 않으셨으면 좋겠습니다.

 

내돈은 내가 지켜야지 누가 대신 지켜주지 않습니다.

 

끝.